如何簽訂房屋購銷合同?

1900年 | 瀏覽:1749次 2016-04-18 15:42:14 | 分享

專業解答

貴州謀道律師事務所 | 2016-04-18 15:42:14

一、簽訂商品房購銷合同應注意的事項

1、注意商品房購銷合同的性質和內容

新建商品房的交易(商品房預售或現售)均需簽訂《商品房購銷合同》,根據《商品房銷售管理辦法》的規定,購房合同的內容主要包括當事人名稱或者姓名和住所、商品房基本狀況、商品房的銷售方式、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間、交付使用條件及日期、裝飾、設備標準承諾、供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益和責任、公共配套建筑的產權歸屬;面積差異的處理方式、辦理產權登記有關事宜、解決爭議的方法、違約責任、雙方約定的其他事項等。

2、注意開發企業的合法資質和“五證”“兩書”

(1)開發(銷售)企業從事房地產開發及經營活動必須具有《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》。

(2)“五證”,即土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房預售許可證明,其中特別要注意商品房預售許可證明。

(3)“兩書”就是《房屋質量保證書》和《房屋使用說明書》。

3、注意審查開發銷售企業提供的《商品房購銷合同》

購房者應仔細閱讀合同的說明和條款內容,如對合同中專業用詞理解與開發(銷售)企業的解釋不一致時,可向當地房地產主管部門咨詢。一般情況下,購房者在簽訂《商品房購銷合同》前,會和開發(銷售)企業簽訂一個認購協議或認購書,但需注意三點:一是如果在簽訂認購書或者認購協議時,開發(銷售)企業尚未取得相應的法律手續,簽訂的認購書或者認購協議是沒有法律效力的。二是簽訂房屋認購書或者認購協議時,如果不符合商品房銷售條件的,開發商(銷售)企業不得銷售商品房,不得向購房者收取任何預訂款性質費用。三是購房人在簽訂《商品房購銷合同》時需要審查該合同的有關內容約定是否和認購協議的約定一致,原則上認購協議的內容及約定不得與合同約定條款相沖突,保證合同內容及條款的公開、公平、公正性及合同簽訂的自愿原則。

4、注意土地使用年限

建設用地出讓土地的年限是從開發企業獲得國有土地使用權證時開始計算,但房地產開發企業建成和交付商品房的過程需要使用一定年限,對購房者而言,剩余的年限才是購房者能夠使用的土地年限。根據房屋用途和性質,一般分為住宅、辦公和商業經營其他用房。不同用途和性質的土地使用年限不同,住宅一般70年(上限,下同),辦公、工業、教科文衛體50年,商業、服務經營及其他用房40年。

5、注意明確房屋計價和面積誤差的處理方式

根據《商品房購銷合同》中第四條關于計價方式與價款的約定,甲乙雙方可以選擇約定由兩種方式中的一種計算商品房價款:第一小條是按套內建筑面積計價,即:以該商品房套內建筑面積(預測報告數據)乘以每平方米單價(已包含分攤的共用建筑面積的價格),計算出該商品房的總價。第二小條是按套(單元、幢)計價,即:直接約定該商品房總價款的數額(已包含套內建筑面積及分攤的共有建筑面積的價格)。如果選擇第一小條計價方式,只能對應選擇《商品房購銷合同》第五條中第一小條的3種方式作為面積誤差的處理。即:“采用按套內建筑面積計價銷售房屋,合同約定的套內建筑面積大于產權登記面積中的套內建筑面積時,且面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業自行承擔。產權登記面積中的套內建筑面積小于合同約定的套內建筑面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人”。

面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%

如果選擇第二小條計價方式,則關于面積誤差的處理只能選《商品房購銷合同》第五條中第二小條的方式作為面積誤差的處理。即:“按套(單元、幢)計價的,合同約定的參考套內建筑面積與產權登記面積中的套內建筑面積有誤差的,總價款不作調整”。該條款的選擇及相應誤差的處理不得增補其他條款和約定。

6、注意房屋的基本情況

明確約定房屋的坐落位置,用途,建筑面積等,并配以附圖的形式表示出來,其中,應特別注意商品房面積由建筑面積、分攤面積、套內面積組成。因現在大部分新建商品房都是預售房,《商品房購銷合同》上標識的面積是預測面積,而預測面積與產權登記(或房價結算)時的實測面積會有一定出入。

7、注意了解開發(銷售)企業的按揭政策

開發(銷售)企業就商品房項目的按揭貸款業務,通常都與一家或幾家商業銀行建立合作關系,有的合作關系不允許購房人在合作銀行之外申請貸款。同時,有的商品房項目因不符合公積金貸款的條件,不能申請公積金貸款。需要用按揭貸款支付房款給購房人,在簽訂《商品房購銷合同》前,需認真了解相關政策,避免在籌措房款中發生意外。

8、注意明確約定房屋交付條件和延遲交房的違約責任

《商品房購銷合同》標準文本從交房必備法律文件和法律手續入手,對房屋交付條件做了基本規定,保障了購房人最基本的權益。但標準文本已有的內容并不能完全滿足所有購房人的需求。比如水、電、氣、通信等附屬設施的正式開通時間等在合同中沒有明確,附件中的各項配套設施的建設和交付也獨立于房屋交付,對此有特殊要求的購房人需通過補充約定等形式,將相關條件納入房屋交付條件中,才能在發生預期之外的情況時得到相應的法律救濟。

開發銷售企業延遲交房的責任主要分為延遲交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。即在合同中要明確延遲交房計算的起始日期、違約金、賠償金的計算標準。除內容要周全外,還需注意開發銷售企業延遲交房責任與購房人延遲付款責任之間的對等性。

9、注意不要忽視前期物業管理和臨時管理規約

業主委員會成立前,商品房交付后的物業服務通常由開發銷售企業選聘的物業服務企業負責,前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日起三個月內發生的物業服務費用由開發建設單位承擔,出售房屋交付之日的三個月后的次日至前期物業服務合同終止之日(即業主大會成立前)發生的物業服務費用,由物業所有權人(購房人)承擔。開發(銷售)企業也要明示項目物業管理用房的位置、范圍和面積,物業及相關功能配套設施用房的所有權屬全體業主所有。小區的公共秩序由開發(銷售)企業委托前期物業服務企業制定的臨時管理規約予以規范。前期物業管理的好壞和臨時管理規約的執行情況直接決定房屋的使用質量和使用成本,甚至對商品房的保值增值有重要影響。購房人需認真閱讀作為《商品房購銷合同》附件的前期物業服務合同和臨時管理規約(一般是在售樓部公示),重點了解物業服務的標準、質量和費用,才可能做到商品房買得放心,用得舒心。

10、注意購房稅與其他費用的承擔和繳納方式

在簽訂合同時購房人應盡量與開發(銷售)企業明確約定相關費用的收取內容、標準和交付要求,房屋的交易手續費應由開發企業承擔,房屋的配套設施費(供水、供電、供熱、燃氣、通訊、電視系統等設施)、契稅、維修資金、工本費、印花稅、物業費、由購房戶承擔,但需明確(或以補充協議的方式)交納的方式和時間。

11、注意房屋及室內裝飾、設備的質量及保障

房屋及室內裝飾、設備的質量是商品房的關鍵問題,購房者應當認真閱讀《房屋質量保證書》和《房屋使用說明書》兩書內容,對房屋主要部位的保修范圍和保修期限在《房屋質量保證書》中房屋保修情況一覽表有明確的表述,如:基礎設施工程、屋面防水工程5年、電氣管線2年、排水管道2年、設備安裝2年等;簽訂合同時一定要對房屋主要部位的質量要求加以明細,對出現質量問題應承擔的違約責任進行約定。針對于精裝修住房要特別注明裝修標準中產品名稱、等級、基本參數等指標。

12、注意及時辦理相關登記手續

《商品房購銷合同》簽訂后,從合同信息備案到購房人領取房產證土地證,前前后后有很多法定手續需要辦理。這些手續既是購房人的權利,也是購房人的義務,對保護雙方當事人的合法權益具有重要作用。購房人自覺并督促開發銷售企業按照合同約定的時間和順序,及時辦理相關登記手續,是有效利用《商品房購銷合同》保護自身合法權益的必要手段。(以上信息來自玉溪市房地產業協會)

二、《商品房購銷合同》簽訂后樓市下挫時能否退房?

對于炒房者而言,房價上漲炒房掙了錢就偷著樂,房價下挫炒房虧了本就想著如何止損,在市場經濟當中,對于這種心態和作法無可厚非。

《補充協議》是開發商與購房人就《商品房購銷合同》中未盡事宜進行補充而制定的條款,通常由開發商擬定后與購房人簽訂,除非有極特殊的情況,開發商不可能在其中約定樓市下挫后購房人有權退房。因此,李女士反悔要求退房不會得到支持。

住 房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》要求嚴格預售商品住房退房管理。《通知》規定:“商品住房嚴格實行購 房實名制,認購后不得擅自更改購房者姓名。各地要規范商品住房預訂行為,對可售房源預訂次數做出限制規定。購房人預訂商品住房后,未在規定時間內簽訂預售 合同的,預訂應予以解除,解除的房源應當公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同并網上備案、經雙方協商一致需解除合同的,雙方應遞交申請并說明理由,所退房源 應當公開銷售。”因此,即使開發商同意退房并收取違約金,在實際操作中仍然存在難度。

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